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                                      <kbd id='H94UVPiJ3b0Pt5w'></kbd><address id='H94UVPiJ3b0Pt5w'><style id='H94UVPiJ3b0Pt5w'></style></address><button id='H94UVPiJ3b0Pt5w'></button>

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                                                      <kbd id='H94UVPiJ3b0Pt5w'></kbd><address id='H94UVPiJ3b0Pt5w'><style id='H94UVPiJ3b0Pt5w'></style></address><button id='H94UVPiJ3b0Pt5w'></button>

                                                              <kbd id='H94UVPiJ3b0Pt5w'></kbd><address id='H94UVPiJ3b0Pt5w'><style id='H94UVPiJ3b0Pt5w'></style></address><button id='H94UVPiJ3b0Pt5w'></button>

                                                                      <kbd id='H94UVPiJ3b0Pt5w'></kbd><address id='H94UVPiJ3b0Pt5w'><style id='H94UVPiJ3b0Pt5w'></style></address><button id='H94UVPiJ3b0Pt5w'></button>

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                                                                                              <kbd id='H94UVPiJ3b0Pt5w'></kbd><address id='H94UVPiJ3b0Pt5w'><style id='H94UVPiJ3b0Pt5w'></style></address><button id='H94UVPiJ3b0Pt5w'></button>

                                                                                                  美枫有色金属开采

                                                                                                  凯发娱乐独家持有牌照_双钱股份:双钱团体上海轮胎研究全部限公司拟资产转让涉及的部门房地产评估陈诉

                                                                                                  时间:2018-03-05 09:55作者:凯发娱乐独家持有牌照打印字号:

                                                                                                  双钱股份:双钱团体上海轮胎研究全部限公司拟资产转让涉及的部门房地产评估陈诉 通告日期 2015-11-24                         双钱团体上海轮胎研究全部限公司
                                                                                                                       拟资产转让涉及的部门房地产评估陈诉
                                                                                                                               沪申威评报字〔2015〕第0688号




                                                                                                                                 上海申威资产评估有限公司
                                                                                                                                       2015年11月16日




                                                                                                  PDF 文件行使 "pdfFactory Pro" 试用版本建设 
                                                                                                                                                                                                                    上海申威资产评估有限公司
                                                                                                                                                                                                                  地点:上海市东体育会路 816 号 C 楼
                                                                                                                                                                                                                  电 话:021-31273006
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                                                                                                           声       明 .................................................................................................................................. 1

                                                                                                           摘       要 .................................................................................................................................. 3

                                                                                                           正       文 .................................................................................................................................. 5

                                                                                                             一、委托方、产权持有单元和营业约定书约定的其他评估陈诉行使者轮廓 .............. 5

                                                                                                             二、评估目标 ...................................................................................................................... 6

                                                                                                             三、评估工具和评估范畴 .................................................................................................. 7

                                                                                                             四、代价范例及其界说 ...................................................................................................... 7

                                                                                                             五、评估基准日 .................................................................................................................. 7

                                                                                                             六、评估依据 ...................................................................................................................... 8

                                                                                                             七、评估要领 ...................................................................................................................... 9

                                                                                                             八、评估措施实验进程和环境 ........................................................................................ 12

                                                                                                             九、评估假设 .................................................................................................................... 13

                                                                                                             十、评估结论 .................................................................................................................... 14

                                                                                                             十一、出格事项声名 ........................................................................................................ 14

                                                                                                             十二、评估陈诉行使限定声名 ........................................................................................ 15

                                                                                                             十三、评估陈诉日 ............................................................................................................ 16

                                                                                                             十四、评估机构 ................................................................................................................ 16




                                                                                                  PDF 文件行使 "pdfFactory Pro" 试用版本建设 
                                                                                                                                                                         上海申威资产评估有限公司
                                                                                                                                                                       地点:上海市东体育会路 816 号 C 楼
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                                                                                                                                     本声明系资产评估陈诉书不行支解的部门。


                                                                                                                  一、我们在执行本资产评估营业中,遵循相干法令礼貌和资产评估准则, 固守独

                                                                                                              立、客观和合理的原则;按照我们在执业进程中网络的资料,评估陈诉告诉的内容是

                                                                                                              客观的,并对评估结论公道性包袱响应的法令责任。

                                                                                                                  二、评估工具涉及的资产、欠债清单由委托方、产权持有单元申报并经其签章确

                                                                                                              认;提供须要的资料并担保所提供资料的真实性、正当性、完备性,适当行使评估报

                                                                                                              告是委托方和相干当事方的责任。

                                                                                                                  三、我们与评估陈诉中的评估工具没有现存可能预期的好处相关;与相干当事方

                                                                                                              没有现存可能预期的好处相关,对相干当事方不存在成见。

                                                                                                                  四、我们已对评估陈诉中的评估工具及其所涉及的资产举办现场观测;我们已对

                                                                                                              评估工具及其所涉及资产的法令权属状况给以须要的存眷,对评估工具及其所涉及资

                                                                                                              产的法令权属资料举办了磨练,并对已经发明的题目举办了如实披露,且已提请委托

                                                                                                              方及相干当事方完美产权以满意出具评估陈诉的要求。但我们仅对委估资产的代价发

                                                                                                              表意见,我们无权对它们的法令权属作出任何情势的担保。本陈诉不得作为任何情势

                                                                                                              的产权证明文件行使。

                                                                                                                  五、我们出具的评估陈诉中的说明、判定和结论受评估陈诉中假设和限制前提的

                                                                                                              限定,评估陈诉行使者该当充实思量评估陈诉中载明的假设、限制前提、出格事项说

                                                                                                              明及其评估结论的影响。

                                                                                                                  六、注册资产评估师执行资产评估营业的目标是对评估工具代价举办计较并颁发

                                                                                                              专业意见,并不包袱相干当事人决定的责任。资产评估结论不应当被以为是对评估对

                                                                                                              象可实现价值的担保。

                                                                                                                  七、我们及地址的评估机构具备本评估营业所需的执业天资和相干专业评估经

                                                                                                              验。除已在评估陈诉中披露的运用其他评估机构或专家的事变外,评估进程中没有运
                                                                                                                                                                     双钱团体上海轮胎研究全部限公司
                                                                                                                                                     1
                                                                                                                                                                 拟资产转让涉及的部门房地产评估陈诉



                                                                                                  PDF 文件行使 "pdfFactory Pro" 试用版本建设 
                                                                                                                                                                        上海申威资产评估有限公司
                                                                                                                                                                      地点:上海市东体育会路 816 号 C 楼
                                                                                                                                                                      电 话:021-31273006
                                                                                                                                                                      传 真:021-31273013 邮编:200083
                                                                                                                                                                      E-mail:shenwei_co@163.com


                                                                                                              用其他评估机构或专家的事变成就。

                                                                                                                  八、我们对衡宇构筑物实物资产的勘测按通例仅限于其表观的质量、行使状况、

                                                                                                              调养状况,未触及内部被掩饰、潜伏及难于打仗到的部位,我们没有手段也未接管委

                                                                                                              托对上述资产的内部质量举办专业技能检测和判断,我们的评估以委托方提供的资料

                                                                                                              为基本,假如这些评估工具的内涵质量有瑕疵,评估结论也许会受到差异水平的影响。

                                                                                                                  九、本陈诉仅供委托方为本陈诉所列明的评估目标处事和送交工业评估主管部分

                                                                                                              检察行使,本评估陈诉的行使权归委托方全部。除按划定报送有关当局打点部分或依

                                                                                                              据法令需果真的气象外,未经本评估公司容许,陈诉的所有或部门内容不得颁发于任

                                                                                                              何果真的媒体上。




                                                                                                                                                                    双钱团体上海轮胎研究全部限公司
                                                                                                                                                  2
                                                                                                                                                                拟资产转让涉及的部门房地产评估陈诉



                                                                                                  PDF 文件行使 "pdfFactory Pro" 试用版本建设 
                                                                                                                                                                             上海申威资产评估有限公司
                                                                                                                                                                           地点:上海市东体育会路 816 号 C 楼
                                                                                                                                                                           电 话:021-31273006
                                                                                                                                                                           传 真:021-31273013 邮编:200083
                                                                                                                                                                           E-mail:shenwei_co@163.com




                                                                                                                               双钱团体上海轮胎研究全部限公司
                                                                                                                             拟资产转让涉及的部门房地产评估陈诉
                                                                                                                                          沪申威评报字〔2015〕第 0688 号

                                                                                                                                                   摘       要
                                                                                                                             以下内容摘自资产评估陈诉正文,欲相识本评估项目标具体环境

                                                                                                                       和公道领略评估结论,该当阅读评估陈诉正文。

                                                                                                                     一、 委托方、产权持有单元和营业约定书约定的其他评估陈诉行使者

                                                                                                                 本次评估的委托方为双钱团体股份有限公司,产权持有单元为双钱团体上海轮胎研

                                                                                                              究全部限公司,陈诉行使方为双钱团体股份有限公司及其他国度法令礼貌划定的评估

                                                                                                              陈诉行使者。

                                                                                                                     二、 评估目标

                                                                                                                 资产转让。

                                                                                                                     三、 评估工具和评估范畴

                                                                                                                 本次评估工具为双钱团体上海轮胎研究全部限公司拟转让的部门资产,评估范畴为

                                                                                                             双钱团体上海轮胎研究全部限公司拟转让的柳营路 881 号家产房地产。

                                                                                                                     四、 代价范例

                                                                                                                     市场代价

                                                                                                                     五、 评估基准日

                                                                                                                     2015 年 9 月 30 日

                                                                                                                     六、 评估要领

                                                                                                                     回收本钱法(个中土地代价回收市场较量法及基准地价法,构筑物回收重置本钱

                                                                                                              法)

                                                                                                                                                                        双钱团体上海轮胎研究全部限公司
                                                                                                                                                        3
                                                                                                                                                                    拟资产转让涉及的部门房地产评估陈诉



                                                                                                  PDF 文件行使 "pdfFactory Pro" 试用版本建设 
                                                                                                                                                                           上海申威资产评估有限公司
                                                                                                                                                                         地点:上海市东体育会路 816 号 C 楼
                                                                                                                                                                         电 话:021-31273006
                                                                                                                                                                         传 真:021-31273013 邮编:200083
                                                                                                                                                                         E-mail:shenwei_co@163.com


                                                                                                                  七、 评估结论

                                                                                                                  评估前双钱团体上海轮胎研究全部限公司拟转让的部门资产账面原值为

                                                                                                              47,111,793.16 元,账面净值为 27,706,728.44 元。经评估,以 2015 年 9 月 30 日为评估

                                                                                                              基准日,在假设前提创立的条件下,双钱团体上海轮胎研究全部限公司拟转让的部门

                                                                                                              资 产 评估值 为 480,780,000 元(大写 人民币肆亿捌仟零柒拾捌万元)。评估 增 值

                                                                                                              453,073,271.6 元,增值率 1635%。

                                                                                                                  评估陈诉行使有用期为一年,即在 2015 年 9 月 30 日到 2016 年 9 月 29 日时代内

                                                                                                              有用,可以作为实现本次评估目标的作价参考依据。

                                                                                                                  八、 重大出格事项

                                                                                                                  1、幢号 27 的构筑物已灭失;序号 15、16 的构筑物产证记实布局为殽杂 1,现实

                                                                                                              为钢布局,特此声名;

                                                                                                                  2、委估工具土地行使权来历为划拨;

                                                                                                                  3、证载权力人上海轮胎橡胶(团体)股份有限公司轮胎研究所现已改名为双钱集

                                                                                                              团上海轮胎研究全部限公司。

                                                                                                                  详细内容详见评估陈诉正文“十一、出格事项声名”。

                                                                                                                  为了正确行使评估结论,评估陈诉行使者该当充实思量评估陈诉中载明的假设、

                                                                                                              限制前提、出格事项声名及其对评估结论的影响。

                                                                                                                  本评估陈诉提出日期为 2015 年 11 月 16 日。




                                                                                                                                                                       双钱团体上海轮胎研究全部限公司
                                                                                                                                                      4
                                                                                                                                                                   拟资产转让涉及的部门房地产评估陈诉



                                                                                                  PDF 文件行使 "pdfFactory Pro" 试用版本建设 
                                                                                                                                                                         上海申威资产评估有限公司
                                                                                                                                                                       地点:上海市东体育会路 816 号 C 楼
                                                                                                                                                                       电 话:021-31273006
                                                                                                                                                                       传 真:021-31273013 邮编:200083
                                                                                                                                                                       E-mail:shenwei_co@163.com




                                                                                                                            双钱团体上海轮胎研究全部限公司
                                                                                                                          拟资产转让涉及的部门房地产评估陈诉
                                                                                                                                               正        文
                                                                                                                                       沪申威评报字〔2015〕第0688号



                                                                                                              双钱团体股份有限公司:

                                                                                                                  上海申威资产评估有限公司接管贵公司的委托,按照有关法令、礼貌和资产评估

                                                                                                              准则、资产评估原则,回收本钱法,凭证须要的评估措施,对双钱团体上海轮胎研究

                                                                                                              全部限公司拟资产转让涉及的柳营路 881 号家产房地产在 2015 年 9 月 30 日的市场价

                                                                                                              值举办了评估。现将资产评估环境陈诉如下:


                                                                                                              一、委托方、产权持有单元和营业约定书约定的其他评估陈诉行使者轮廓
                                                                                                                  (一)、委托方轮廓

                                                                                                                  企业名称及简称:双钱团体股份有限公司

                                                                                                                  住所:上海市黄浦区四川中路 63 号

                                                                                                                  法定代表人:刘训峰

                                                                                                                  注册成本:人民币 88946.7722 万元

                                                                                                                  公司范例:股份有限公司(中外合伙、上市)

                                                                                                                  注册号:310000400018734

                                                                                                                  策划范畴:轮胎、力车胎、胶鞋及其他橡胶成品和前述产物的配镜,橡胶原辅材

                                                                                                              料,橡胶机器,模具,轮胎橡胶成品钢丝。

                                                                                                                  【依法须经核准的项目,经相干部分核准后方可开展策划勾当】

                                                                                                                  业务限期: 一九九二年八月五日 至 不约按限期
                                                                                                                  (二)、产权持有者轮廓

                                                                                                                                                                     双钱团体上海轮胎研究全部限公司
                                                                                                                                                     5
                                                                                                                                                                 拟资产转让涉及的部门房地产评估陈诉



                                                                                                  PDF 文件行使 "pdfFactory Pro" 试用版本建设 
                                                                                                                                                                          上海申威资产评估有限公司
                                                                                                                                                                        地点:上海市东体育会路 816 号 C 楼
                                                                                                                                                                        电 话:021-31273006
                                                                                                                                                                        传 真:021-31273013 邮编:200083
                                                                                                                                                                        E-mail:shenwei_co@163.com


                                                                                                                  企业名称及简称:双钱团体上海轮胎研究全部限公司

                                                                                                                  住所:上海市闵行区剑川路 2613 号

                                                                                                                  法定代表人:钱瑞瑾

                                                                                                                  注册成本:人民币 3000.0000 万元

                                                                                                                  公司范例:一人有限责任公司(外商投资企业法人独资)

                                                                                                                  注册号:913101121330605841

                                                                                                                  策划范畴:汽车轮胎开拓研制、相干技能、商品信息咨询处事。汽车轮胎和原辅

                                                                                                              原料。

                                                                                                                  【依法须经核准的项目,经相干部分核准后方可开展策划勾当】

                                                                                                                  业务限期: 一九九三年七月十三日 至 不约按限期
                                                                                                                  (三)、委托方与被评估单元的相关

                                                                                                                  委托方双钱团体股份有限公司是产权持有者双钱团体上海轮胎研究全部限公司的

                                                                                                              控股股东。
                                                                                                                  (四)、营业约定书约定的其他评估陈诉行使者:

                                                                                                                  除与本经济举动相干的法令、礼貌划定的陈诉行使者外,无其他评估陈诉行使者。

                                                                                                              二、评估目标

                                                                                                                  按照营业约定书,双钱团体上海轮胎研究全部限公司拟转让其部门资产,由双钱

                                                                                                              团体股份有限公司委托上海申威资产评估有限公司对该经济举动涉及的双钱团体上海

                                                                                                              轮胎研究全部限公司拟转让的柳营路 881 号家产房地产举办评估,为实现本评估项目

                                                                                                              提供代价参考依据。

                                                                                                                  已取得的经济举动文件:

                                                                                                                  1、《关于出售双钱团体上海轮胎研究全部限公司闸北区柳营路 881 号房地产等相

                                                                                                              关资产的请问》双钱团体字【2015】53 号;

                                                                                                                                                                      双钱团体上海轮胎研究全部限公司
                                                                                                                                                     6
                                                                                                                                                                  拟资产转让涉及的部门房地产评估陈诉



                                                                                                  PDF 文件行使 "pdfFactory Pro" 试用版本建设 
                                                                                                                                                                                 上海申威资产评估有限公司
                                                                                                                                                                               地点:上海市东体育会路 816 号 C 楼
                                                                                                                                                                               电 话:021-31273006
                                                                                                                                                                               传 真:021-31273013 邮编:200083
                                                                                                                                                                               E-mail:shenwei_co@163.com


                                                                                                                  2、《关于赞成对柳营路 881 号房地产举办评估的批复》沪华谊资字【2015】58 号;

                                                                                                                  3、营业约定书


                                                                                                              三、评估工具和评估范畴

                                                                                                                     本次评估工具为双钱团体上海轮胎研究全部限公司拟转让的部门资产,评估范畴

                                                                                                              为双钱团体上海轮胎研究全部限公司拟转让的柳营路 881 号家产房地产。详细范例和

                                                                                                              账面金额如下:
                                                                                                                 上海市房地产权证           名称         面积(M2)       账面原值(元)         账面净值(元)
                                                                                                                                         衡宇构筑物          19,910.55      37,805,793.16         21,929,253.44
                                                                                                               沪房地闸字(2003)第
                                                                                                                                      划拨家产用地土地        34,317         9,306,000.00          5,777,475.00
                                                                                                                     001718 号
                                                                                                                                           修建物             18,000                     0                    0
                                                                                                                                        合计                                47,111,793.16         27,706,728.44

                                                                                                                     上述委托评估工具和范畴与经济举动涉及的评估工具和范畴同等。


                                                                                                              四、代价范例及其界说

                                                                                                                  代价范例及界说:按照本次评估目标,评估回收市场代价范例。所谓市场代价是

                                                                                                              指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强制的环境下,评估工具在基准日

                                                                                                              举办正常、公正买卖营业的预计数额。

                                                                                                                  本次评估选择该代价范例,首要是基于本次评估目标、市场前提、评估假设及评

                                                                                                              估工具自身前提等身分。必要声名的是,统一资产在差异市场的代价也许存在差别。


                                                                                                              五、评估基准日

                                                                                                                     按照被评估单元的详细环境,为确切地反应委估工具的公允代价,有利于本项目

                                                                                                              评估目标顺遂实现,尽也许与评估目标的实现日靠近,并思量管帐核算期等身分,经

                                                                                                              评估机构与委托方、被评估单元同等商定,本项目资产评估基准日为 2015 年 9 月 30

                                                                                                              日。

                                                                                                                     所选定的评估基准日相近时代,国际和海内市场未产生重大颠簸,种种商品、出产


                                                                                                                                                                             双钱团体上海轮胎研究全部限公司
                                                                                                                                                         7
                                                                                                                                                                         拟资产转让涉及的部门房地产评估陈诉



                                                                                                  PDF 文件行使 "pdfFactory Pro" 试用版本建设 
                                                                                                                                                                          上海申威资产评估有限公司
                                                                                                                                                                        地点:上海市东体育会路 816 号 C 楼
                                                                                                                                                                        电 话:021-31273006
                                                                                                                                                                        传 真:021-31273013 邮编:200083
                                                                                                                                                                        E-mail:shenwei_co@163.com


                                                                                                              资料和劳务价值根基不变,人民币对外币的市场汇率在正常颠簸范畴之内,因而,评

                                                                                                              估基准日的选取不会使评估功效因种种市场价值时点的差异而受到实质性的影响。

                                                                                                                  本次评估的统统取价尺度和利率、汇率、税率均为评估基准日有用的价值尺度和

                                                                                                              利率、汇率、税率。


                                                                                                              六、评估依据

                                                                                                              (一)法令、礼貌依据

                                                                                                                1、 《中华人民共和国企业国有资产法》

                                                                                                                2、《国有资产评估打点步伐》

                                                                                                                3、《企业国有资产评估打点暂行步伐》

                                                                                                                4、《关于增强企业国有资产评估打点事变有关题目的关照》

                                                                                                                5、《企业国有资产评估项目存案事变指引》

                                                                                                                6、《上海市企业国有资产评估项目许诺存案操纵手册》

                                                                                                                7、《中华人民共和京城市房地产打点法》

                                                                                                                8、《房地产估价类型》

                                                                                                                9、其他有关礼貌和划定。

                                                                                                              (二)评估准则依据

                                                                                                                 1、《资产评估准则--根基准则》财企(2004)20 号

                                                                                                                 2、《资产评估准则—评估陈诉》中评协(2011)230 号

                                                                                                                 3、《资产评估准则—评估措施》中评协(2007)189 号

                                                                                                                 4、《资产评估准则——营业约定书》中评协(2011)230 号

                                                                                                                 5、《资产评估代价范例指导意见》中评协(2007)189 号

                                                                                                                 6、《资产评估准则—不动产》中评协(2007)189 号

                                                                                                                 7、《注册资产评估师存眷评估工具法令权属指导意见》会协(2003)18 号
                                                                                                                                                                      双钱团体上海轮胎研究全部限公司
                                                                                                                                                  8
                                                                                                                                                                  拟资产转让涉及的部门房地产评估陈诉



                                                                                                  PDF 文件行使 "pdfFactory Pro" 试用版本建设 
                                                                                                                                                                         上海申威资产评估有限公司
                                                                                                                                                                       地点:上海市东体育会路 816 号 C 楼
                                                                                                                                                                       电 话:021-31273006
                                                                                                                                                                       传 真:021-31273013 邮编:200083
                                                                                                                                                                       E-mail:shenwei_co@163.com


                                                                                                                 8、《资产评估职业道德准则——独立性》中评协(2012)248 号

                                                                                                                 9、财务部、中评协宣布的其他相干资产评估准则、资产评估指南和资产评估指导

                                                                                                              意见。

                                                                                                              (三)经济举动依据

                                                                                                                  1、《关于出售双钱团体上海轮胎研究全部限公司闸北区柳营路 881 号房地产等相

                                                                                                              关资产的请问》双钱团体字【2015】53 号;

                                                                                                                  2、《关于赞成对柳营路 881 号房地产举办评估的批复》沪华谊资字【2015】58 号;

                                                                                                                  3、营业约定书

                                                                                                              (四)权属依据

                                                                                                                 1、房地产权证

                                                                                                                 2、其他产权证明资料。

                                                                                                              (五)取价依据

                                                                                                                 1、内地有关计价取费尺度的礼貌、规章

                                                                                                                 2、国度有关部分宣布的统计资料

                                                                                                                 3、上海市建树委员会编著《上海市构筑工程预算定额(2000)定额》

                                                                                                                 4、上海市建树工程定额打点总站主办《上海工程造价信息》

                                                                                                                 5、评估基准日有用的利率、汇率、税率

                                                                                                                 6、评估职员现场勘测记录

                                                                                                                 7、评估职员网络的种种与评估相干的佐证资料。


                                                                                                              七、评估要领

                                                                                                              (一)评估要领顺应性说明

                                                                                                                   评估要领一样平常可分为市场法、收益法和本钱法三种。三种根基要领是从差异的角

                                                                                                              度去权衡资产的代价,从理论上说,在完全市场前提下,三种根基要领得出的功效会
                                                                                                                                                                     双钱团体上海轮胎研究全部限公司
                                                                                                                                                    9
                                                                                                                                                                 拟资产转让涉及的部门房地产评估陈诉



                                                                                                  PDF 文件行使 "pdfFactory Pro" 试用版本建设 
                                                                                                                                                                        上海申威资产评估有限公司
                                                                                                                                                                      地点:上海市东体育会路 816 号 C 楼
                                                                                                                                                                      电 话:021-31273006
                                                                                                                                                                      传 真:021-31273013 邮编:200083
                                                                                                                                                                      E-mail:shenwei_co@163.com


                                                                                                              趋于同等,但受市场前提、评估目标、评估工具、把握的信息环境等诸多身分,以及

                                                                                                              人们的代价观差异,三种根基要领得出的功效会存在着差别。

                                                                                                                   经估价职员相识,该地域相同的家产房地产产权买卖营业案例少,租赁的环境少,不

                                                                                                              得当回收市场较量法及收益法,为使估价功效更具有科学性、精确性、客观性,且更

                                                                                                              靠近市场,拟回收本钱法(个中土地代价回收市场较量法及基准地价法,构筑物回收

                                                                                                              重置本钱法)确定估价工具未设立法定优先受偿权力下的市场代价。

                                                                                                                  按照上述顺应性说明以及资产评估准则的划定,团结委估资产的详细环境,回收

                                                                                                              本钱法对委估资产的代价举办评估。评估职员对形成的各类起源代价结论举办说明,

                                                                                                              在综合思量起源代价结论的公道性及所行使数据的质量和数目的基本上,形成公道评

                                                                                                              估结论。

                                                                                                              (二)评估要领先容

                                                                                                                  ●本钱法

                                                                                                                  本钱法是求取估价工具在估价时点时的从头购建价值,然后乘以成新率,以此计

                                                                                                              算估价工具的客观公道价值或代价的要领。

                                                                                                                  本钱法的操纵步调是:汇集有关房地产开拓的本钱、税费、利润等资料→计较重

                                                                                                              新购建价值→计较成新率→求取评估价值。

                                                                                                                  本钱法的根基公式为:

                                                                                                                  房地产代价=土地从头购建价值+构筑物从头购建价值*成新率

                                                                                                                  在本钱法中,本次估价别离计较土地和构筑物的从头购建价值。起首用市场较量

                                                                                                              法测算出估价工具的土地价值;其次,按照今朝该地区相同构筑物制作的社会均匀成

                                                                                                              本确定估价工具构筑物的从头购建价值;按照估价工具构筑物剩余耐用年限及着实际

                                                                                                              环境确定其成新率。

                                                                                                                  本次估价运用的本钱法公式为:

                                                                                                                                                                    双钱团体上海轮胎研究全部限公司
                                                                                                                                                  10
                                                                                                                                                                拟资产转让涉及的部门房地产评估陈诉



                                                                                                  PDF 文件行使 "pdfFactory Pro" 试用版本建设 
                                                                                                                                                                        上海申威资产评估有限公司
                                                                                                                                                                      地点:上海市东体育会路 816 号 C 楼
                                                                                                                                                                      电 话:021-31273006
                                                                                                                                                                      传 真:021-31273013 邮编:200083
                                                                                                                                                                      E-mail:shenwei_co@163.com


                                                                                                                  房地产代价=土地从头购建价值+构筑物从头购建价值×成新率

                                                                                                                  a.土地市场较量法

                                                                                                                  市场较量法是指在统一地区内,选择估价时点近期的多少相同房地产买卖营业案例,

                                                                                                              对着实际买卖营业价值从现实买卖营业环境、买卖营业日期、地区身分、个体身分等各方面与估价

                                                                                                              工具详细前提较量举办批改,从而确定估价工具价值的评估要领。

                                                                                                                  市场较量法的根基步调为:汇集买卖营业案例→选取可比案例→成立价值可比基本→

                                                                                                              买卖营业环境批改→市场状况批改→房地产状况批改(权益、区位、实物状况)→求取比

                                                                                                              准价值

                                                                                                                  其根基计较公式如下:

                                                                                                                  估价工具比准价值=可比实例的买卖营业价值×买卖营业环境调解系数×市场状况调解系

                                                                                                              数×区位状况调解系数×权益状况调解系数×实物状况调解系数

                                                                                                                  b. 基准地价法

                                                                                                                  基准地价批改系数法是操作基准地价凭证更换原则,就评估宗地的地区前提和个

                                                                                                              别前提等与其所处地区的均匀前提对较量,选取响应的批改系数对基准地价举办批改,

                                                                                                              进而求取评估宗地行使权在评估基准日价值的要领。

                                                                                                                  详细公式如下:

                                                                                                                  P=Po×Ry×Rd×(1±Ra)×(1±Rb)×S

                                                                                                                  式中:P——土地行使权代价

                                                                                                                  Po——评估宗地地址级别地区基准地价

                                                                                                                  Ry——年期批改系数

                                                                                                                  Rd——期日批改系数

                                                                                                                  Ra——地区批改系数和

                                                                                                                  Rb——个体身分批改系数和

                                                                                                                                                                    双钱团体上海轮胎研究全部限公司
                                                                                                                                                  11
                                                                                                                                                                拟资产转让涉及的部门房地产评估陈诉



                                                                                                  PDF 文件行使 "pdfFactory Pro" 试用版本建设 
                                                                                                                                                                        上海申威资产评估有限公司
                                                                                                                                                                      地点:上海市东体育会路 816 号 C 楼
                                                                                                                                                                      电 话:021-31273006
                                                                                                                                                                      传 真:021-31273013 邮编:200083
                                                                                                                                                                      E-mail:shenwei_co@163.com


                                                                                                                  S ——总构筑面积

                                                                                                                  划拨土地评估值= P×(1-30%)

                                                                                                                  c. 构筑物重置本钱法

                                                                                                                  本次估价运用的本钱法公式为:

                                                                                                                  房地产代价=土地代价+构筑物重置价值×成新率

                                                                                                                  房地产代价=土地代价+构筑物现值

                                                                                                                  构筑物现值=构筑物重置价值×成新率

                                                                                                                  构筑物重置价值=开拓本钱+打点用度+投资利钱+开拓利润+贩卖税费+贩卖用度

                                                                                                                  开拓本钱=建安造价+配套费+专业费

                                                                                                                  通过以上的评估,颠末说明后最终确定评估工具的评估值。


                                                                                                              八、评估措施实验进程和环境

                                                                                                                  1、相识委评工具轮廓、评估目标和评估项目环境,举办起源风险评价。

                                                                                                                  2、接管评估委托、商定与评估目标相干的评估范畴和工具,商定评估基准日,评

                                                                                                              估机构与委托方订立资产评估营业约定书,并按划定作出理睬。

                                                                                                                  3、构成评估项目组,订定评估方案。

                                                                                                                  4、指导被评估单元对委评工具举办清查,填写资产清查明细表,筹备并提供评估

                                                                                                              所需的各类资料。

                                                                                                                  5、到被评估单元现场,听取有关职员对企业环境及委评工具汗青和近况的先容,

                                                                                                              查证首要委评资产的权属资料和本钱资料,对被评估单元填写的各类资产评估申报明

                                                                                                              细表的内容和数额举办了实物查对、勘查,并与被评估单元的账表内容、数据和财会

                                                                                                              原始凭据举办抽观察对,按照必要举办须要的取证。

                                                                                                                  6、按照评估目标、评估现场功课相识的环境、汇集的资料以及被评估单元的详细

                                                                                                              环境选择恰当的评估要领,汇集市场价值信息和相干参数资料,评定计较委评工具的
                                                                                                                                                                    双钱团体上海轮胎研究全部限公司
                                                                                                                                                    12
                                                                                                                                                                拟资产转让涉及的部门房地产评估陈诉



                                                                                                  PDF 文件行使 "pdfFactory Pro" 试用版本建设 
                                                                                                                                                                          上海申威资产评估有限公司
                                                                                                                                                                        地点:上海市东体育会路 816 号 C 楼
                                                                                                                                                                        电 话:021-31273006
                                                                                                                                                                        传 真:021-31273013 邮编:200083
                                                                                                                                                                        E-mail:shenwei_co@163.com


                                                                                                              评估值。

                                                                                                                     7、按照评估职员对委评工具的起源评估功效,评估项目组举办汇总说明,防备发

                                                                                                              生一再和漏掉,对评估起源功效举办调解、修改和完美。

                                                                                                                     8、按照评估事变环境和说明调解后的评估功效,草拟资产评估陈诉书,经内部三

                                                                                                              级考核,并征询委托方反馈意见后,向委托方出具正式资产评估陈诉书。


                                                                                                              九、评估假设

                                                                                                                     评估职员按照资产评估准则的要求,认定以下假设前提在评估基准日时创立,当

                                                                                                              将来经济情形产生较大变革时,评估职员将不包袱因为假设前提改变而推导出差异评

                                                                                                              估功效的责任。

                                                                                                                  (一)根基假设

                                                                                                                  1、本次评估以本资产评估陈诉所列明的特定评估目标为根基假设条件;评估范畴

                                                                                                              仅以委托方或被评估单元提供的资产评估申报表为准;

                                                                                                                  2、本次评估的各项资产均以评估基准日的现实存量为条件,有关资产的现行时价

                                                                                                              以评估基准日的海内有用价值为依据;

                                                                                                                  3、国度现行的有关法令礼貌及政策、国度宏观经济形势无重大变革,本次买卖营业各

                                                                                                              方所处的政治、经济和社会情形无重大变革,无其他不行猜测和不行抗力身分造成的

                                                                                                              重大倒霉影响。

                                                                                                                     4、除非还有声名,假设产权持有单元完全遵守全部有关的法令礼貌。

                                                                                                                     5、有关利率、汇率、钱粮基准及税率、政策性征收用度等不产生重大变革。

                                                                                                                     6、无其他人力不行抗拒身分及不行预见身分对评估工具造成重大倒霉影响。

                                                                                                                     (二)非凡假设

                                                                                                                     1、产权持有单元提供的基本性资料、财政资料等全部证据资料是真实、精确、完

                                                                                                              整;
                                                                                                                                                                      双钱团体上海轮胎研究全部限公司
                                                                                                                                                     13
                                                                                                                                                                  拟资产转让涉及的部门房地产评估陈诉



                                                                                                  PDF 文件行使 "pdfFactory Pro" 试用版本建设 
                                                                                                                                                                           上海申威资产评估有限公司
                                                                                                                                                                         地点:上海市东体育会路 816 号 C 楼
                                                                                                                                                                         电 话:021-31273006
                                                                                                                                                                         传 真:021-31273013 邮编:200083
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                                                                                                                  2、针对评估基准日资产的现实状况及本次评估目标,假设评估工具按原用途原地

                                                                                                              行使。


                                                                                                              十、评估结论

                                                                                                                  评估前双钱团体上海轮胎研究全部限公司拟转让的部门资产账面原值为

                                                                                                              47,111,793.16 元,账面净值为 27,706,728.44 元。经评估,以 2015 年 9 月 30 日为评估

                                                                                                              基准日,在假设前提创立的条件下,双钱团体上海轮胎研究全部限公司拟转让的部门

                                                                                                              资 产 评估值 为 480,780,000 元(大写 人民币肆亿捌仟零柒拾捌万元)。评估 增 值

                                                                                                              453,073,271.6 元,增值率 1635%。

                                                                                                                  评估结论具体环境见资产评估明细表。


                                                                                                              十一、出格事项声名

                                                                                                                  (一)本陈诉所称“评估代价”,是指所评估的资产在现有效途稳固并继承行使以及在

                                                                                                              评估基准日的外部经济情形条件下,按照果真市场原则确定的市场代价,没有思量将

                                                                                                              来也许包袱的抵押、包管事件,以及非凡的买卖营业方法也许追加支付的价值等对评估价

                                                                                                              值的影响;同时,本陈诉也未思量国度宏观经济政策产生重大变革以及遇有天然力和

                                                                                                              其余不行抗力对资产代价的影响。

                                                                                                                   (二)本陈诉评估功效未思量评估工具在买卖营业中也许涉及的契税等税、费的影响。

                                                                                                                   (三)对企业存在的也许影响资产评估功效的有关瑕疵事项,在企业委托时未做特

                                                                                                              殊声名,而评估职员按照从业履历一样平常不能获悉的环境下,评估机构和评估职员不承

                                                                                                              担响应责任。

                                                                                                                   (四)在对房地产举办评定计较时,未思量在评估基准日后也许产生的归并、分拆、

                                                                                                              动拆迁等环境对评估代价的影响。

                                                                                                                   (五)委评宗地为划拨土地,按照有关划定,对外转让时需补交出让金,本次评估

                                                                                                              出让金按测算出的出让土地行使权代价的 30%计较,最终应以房地产相干部分现实核
                                                                                                                                                                       双钱团体上海轮胎研究全部限公司
                                                                                                                                                      14
                                                                                                                                                                   拟资产转让涉及的部门房地产评估陈诉



                                                                                                  PDF 文件行使 "pdfFactory Pro" 试用版本建设 
                                                                                                                                                                        上海申威资产评估有限公司
                                                                                                                                                                      地点:上海市东体育会路 816 号 C 楼
                                                                                                                                                                      电 话:021-31273006
                                                                                                                                                                      传 真:021-31273013 邮编:200083
                                                                                                                                                                      E-mail:shenwei_co@163.com


                                                                                                              定的金额为准。

                                                                                                                  (六)以下为在评估进程中已发明也许影响评估结论,但非评估职员执业程度和能

                                                                                                              力所能评定计较的有关事项(包罗但不限于):

                                                                                                                  1、幢号 27 的构筑物已灭失;

                                                                                                                  2、序号 15、16 的构筑物产证记实布局为殽杂 1,现实为钢布局,特此声名;

                                                                                                                  3、委估工具证载权力人上海轮胎橡胶(团体)股份有限公司轮胎研究所现已更

                                                                                                              名为双钱团体上海轮胎研究全部限公司。

                                                                                                                  至评估基准日,被评估单元理睬,,本次委评的资产中无抵押、包管、涉讼、或有

                                                                                                              欠债等也许影响评估功效的重大事项。但评估机构提请评估陈诉行使者仍需不依靠本

                                                                                                              陈诉而对委估资产的抵押、包管等环境作出独立的判定。

                                                                                                                  至评估陈诉提出之日,除上述事项外,评估职员在本项目标评估进程中没有发明,

                                                                                                              且委托方及被评估单元也没有提供有关也许影响评估结论并必要明晰显现的出格事项

                                                                                                              环境。

                                                                                                                  出格事项也许会对评估结论发生影响,评估陈诉行使者该当予以存眷。


                                                                                                              十二、评估陈诉行使限定声名

                                                                                                                  1、本陈诉仅供委托方和本陈诉载明的行使者为本陈诉所列明的评估目标处事和送

                                                                                                              交工业评估主管部分检察行使,本评估陈诉的行使权归委托方全部。除按划定报送有

                                                                                                              关当局打点部分或依据法令需果真的气象外,在未征得对方的容许前,本评估公司和

                                                                                                              委托方均不得将本评估陈诉的内容摘抄、引用或披露于果真媒体。

                                                                                                                  2、本陈诉应按有关国资打点步伐举办许诺、存案,并自许诺、存案后见效;

                                                                                                                  3、如存在评估基准日期后、有用期以内的重大事项,不能直接行使本评估结论。

                                                                                                              在评估基准日后、评估功效有用期内若资产数目产生变革,应按照原评估要领对资产

                                                                                                              额举办响应调解,若资产价值尺度产生变革,委托方在资产现实作价时应举办响应调
                                                                                                                                                                    双钱团体上海轮胎研究全部限公司
                                                                                                                                                     15
                                                                                                                                                                拟资产转让涉及的部门房地产评估陈诉



                                                                                                  PDF 文件行使 "pdfFactory Pro" 试用版本建设 
                                                                                                                                                                         上海申威资产评估有限公司
                                                                                                                                                                       地点:上海市东体育会路 816 号 C 楼
                                                                                                                                                                       电 话:021-31273006
                                                                                                                                                                       传 真:021-31273013 邮编:200083
                                                                                                                                                                       E-mail:shenwei_co@163.com


                                                                                                              整,但若已对资产评估价值发生明明影响时,委托方应实时礼聘评估机构从头确定评

                                                                                                              估代价。

                                                                                                                  4、当政策调解对评估结论发生重大影响时,该当从头确定评估基准日举办评估。

                                                                                                                  5、本评估陈诉行使有用期为一年(自评估基准日算起至 2016 年 9 月 29 日止)。

                                                                                                                  6、本评估陈诉意思表达表明权为出具陈诉的评估机构,除国度法令、礼貌有明

                                                                                                              确的非凡划定外,其他任何单元和部分均无权表明。


                                                                                                              十三、评估陈诉日

                                                                                                                  本评估陈诉提出日为 2015 年 11 月 16 日。

                                                                                                              十四、评估机构

                                                                                                                  本项目评估机构为上海申威资产评估有限公司

                                                                                                                  办公地点:上海市东体育会路 816 号置汇谷 C 楼

                                                                                                                  邮     编:200083

                                                                                                                  接洽电话:021-31273006

                                                                                                                  传     真:021-31273013




                                                                                                                                                                     双钱团体上海轮胎研究全部限公司
                                                                                                                                                    16
                                                                                                                                                                 拟资产转让涉及的部门房地产评估陈诉



                                                                                                  PDF 文件行使 "pdfFactory Pro" 试用版本建设 
                                                                                                                                                                         上海申威资产评估有限公司
                                                                                                                                                                       地点:上海市东体育会路 816 号 C 楼
                                                                                                                                                                       电 话:021-31273006
                                                                                                                                                                       传 真:021-31273013 邮编:200083
                                                                                                                                                                       E-mail:shenwei_co@163.com




                                                                                                                  (本页无正文)




                                                                                                                                    评估机构:上海申威资产评估有限公司




                                                                                                                                    法定代表人:   马丽华




                                                                                                                                    注册资产评估师:孙   伟     (中国注册资产评估师)



                                                                                                                                                    楼荣耀      (中国注册资产评估师)



                                                                                                                                    其他项目评估职员:




                                                                                                                                                         2015 年 11 月 16 日




                                                                                                                                                                     双钱团体上海轮胎研究全部限公司
                                                                                                                                                   17
                                                                                                                                                                 拟资产转让涉及的部门房地产评估陈诉



                                                                                                  PDF 文件行使 "pdfFactory Pro" 试用版本建设 
                                                                                                  PDF 文件行使 "pdfFactory Pro" 试用版本建设 

                                                                                                  上一篇:上海创力团体股份有限公司关于改观独立董事的通告
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